坂戸・川越エリアで売れない物件の処分方法、相続放棄はするべき？　不動産売却コラム |センチュリー21クレド

処分に困る売れない物件は相続放棄するべき？

相続した売れない物件の処分に困った場合、相続放棄を検討することが重要です。ただし、相続放棄は単に不要な物件を放棄する手段ではなく、相続財産全体を放棄するか相続するかの二者択一となります。例えば、自宅だけを相続して他の物件を放棄することはできないため、注意が必要です。

相続放棄を検討する際には、相続財産全体の状況を把握し、慎重に判断することが必要です。法的手続きや規定を理解するために専門家に相談しましょう。相続放棄は難しい問題かもしれませんが、適切な判断によってより良い結果につながる可能性があります。自分自身にとって最適な選択をするためにも専門家のサポートを活用しましょう。

売れない空き家を相続するリスク

相続した空き家が売れないという状況は、思いのほか厄介な問題に発展することがあります。税金の負担や管理の手間、さらには法的なトラブルなど、予想外の負担が生じることも少なくありません。ここでは、売れない空き家を相続する際の主なリスクについて開設します。

維持費が発生する

空き家の所有は時間とともに劣化してしまうため、定期的なメンテナンスが不可欠です。特に水回りや屋根、外壁塗装などのメンテナンスには費用がかかります。これらのメンテナンスを怠ると、建物の劣化が進み、修復に高額な費用がかかる可能性があるため、注意しましょう。

また、空き家を所有する場合には固定資産税も毎年発生します。相続人はこの固定資産税を負担しなければなりません。税金の負担が継続的に発生するため、相続人は財政的な負担を考慮する必要があります。

これらの点からも、空き家の相続は単なる物件の保有ではなく、定期的なメンテナンスと税金の負担を伴う重要な責任を持つことを意味します。空き家を相続する場合には、これらの負担をしっかりと理解し、適切な管理とメンテナンスを行うことが大切です。

火災保険料が高くなる可能性がある

空き家の所有者は、火災保険に加入することが望ましいですが、住んでいた時の保険をそのまま引き継ぐことはできません。空き家は居住用とは使用用途が異なるため、保険料が高くなる可能性があります。

火災保険の料金は建物の用途や利用状況によって決まるため、空き家として保険に加入する場合には、その状況を正確に保険会社に申告しましょう。建物が長期間空き家として放置される場合、火災リスクが増加すると見なされる可能性があり、それに伴い保険料が上昇することがあります。

解体費用を請求される場合がある

空き家対策特別措置法により、周辺への悪影響が確認された場合、放置された空き家は強制的に撤去される可能性があります。このような場合、所有者は撤去費用を負担することが求められることがあります。しかし、撤去費用は数百万円から数千万円かかるケースもあるため、注意が必要です。

請求された解体費用を所有者が支払えない場合には、地方自治体が一時的に撤去を行ったり、後日費用の回収を試みることもありますが、確実な対応とは限りません。したがって、所有者は空き家の管理に注意を払い、放置して悪影響を及ぼす状況を避けることが重要です。

定期的な点検や適切なメンテナンス、必要に応じた活用や売却を検討することで、空き家問題を回避することができます。地域社会への配慮と適切な対応を行うことで、撤去費用の問題を未然に防ぐことが大切です。

固定資産税が高くなる

売れない空き家を放置し続けると、空き家対策特別措置法により特定空き家に指定される可能性があります。特定空き家に指定されると、住宅として使われている土地に対する固定資産税の軽減措置から除外されます。

住宅用地の場合は、土地の面積が200㎡以下の場合、通常の固定資産税の支払いは軽減措置により6分の1になりますが、特定空き家の場合は軽減措置が適用されません。つまり、住宅用地の6倍の固定資産税がかかることになります。

このような場合、固定資産税の支払い負担が大幅に増えるだけでなく、地域への悪影響も考えられます。指定空き家は地域の景観や住環境に悪影響を及ぼす可能性があり、地域社会からの反感を招くこともあります。

そのため、売れない空き家を放置せず、適切な対応をすることで、固定資産税の軽減措置を受けながら所有者にとっても地域にとっても望ましい対策が図れるでしょう。

将来的な活用や売却が困難になる可能性がある

空き家を将来的に売却したいと考えても、人口減少が進む地域では売却が困難になるリスクがあります。売却価格を下げても買い手が見つからない場合、空き家の維持費や固定資産税が負担となります。

このような問題を解決するためには、相続した空き家は早急に適切な活用方法や売却を検討することが重要です。空き家の活用方法として、リノベーションや改装を行って賃貸物件として利用する方法があります。人口減少が進んでいる場合でも、特定の需要がある場所や特色を持った物件は需要があることがあります。

また、売却を検討する場合には、地域の不動産市況や需要を十分にリサーチし、適切な価格設定を行うことが大切です。不動産仲介会社を利用することで、市場に適した価格で販売する手助けをしてもらうこともできます。

さらに、空き家を売却する前に必要なリフォームや整備を行い、物件の魅力を高めることで、買い手が見つかりやすくなるでしょう。

相続税の課税対象

空き家を相続する場合、通常の土地や建物の相続と同様に相続税が課税されます。しかし、被相続人が生前住んでいた自宅を相続する場合、小規模宅地等の特例を適用すれば相続税を節税できることがあります。

小規模宅地の特例を適用すると、相続税評価額が軽減され、相続税の節税効果が期待できるでしょう。ただし、特例を適用するためには条件を満たす必要があり、地域の土地や建物の規模を考慮する必要があるため、注意が必要です。

相続税の節税は複雑な手続きを伴う場合もあるため、税理士などの専門家のアドバイスを仰ぐことが重要です。空き家を相続する際は、相続税の軽減措置や特例を理解し、適切な節税対策を講じることで、納税の負担を軽減できる可能性があります。

売れないマンションを相続するリスク

売れないマンションを相続する際には、維持費の問題や負の資産になる危険性など、多岐にわたるリスクが伴います。その他にも、管理組合とのトラブルや市場価値の減少など、予測しきれない問題が潜んでいる場合があるでしょう。ここでは、売れないマンションを相続することによって発生する具体的なリスクについて詳しく解説します。

管理費や修繕積立金の支出が発生する

マンションの所有権がある場合、自主管理物件であっても居住中であるか否かにかかわらず、管理費と修繕積立金を毎月支払う必要があります。特に修繕積立金は築年数が経過すると高くなる傾向があり、これが売れない原因になるケースもあるため、注意が必要です。

管理費は、共用施設の維持や管理にかかる費用です。共用施設は共同で利用されるため、居住しているかどうかに関わらず支払いが求められます。管理費はマンションの規模や設備によって異なり、毎月の固定費として支払われます。

一方、修繕積立金は将来的な修繕や改修に備えて、共用施設の状態を維持するために必要な積立金です。築年数が経過すると、老朽化による修繕の必要性が高まり、修繕積立金の額も増加します。修繕積立金が不足している場合、マンションの設備や建物の状態が悪化し、売却時に買い手に不安を与える可能性があります。

これらの費用の支払いはマンションの所有者にとって重要な負担となるでしょう。売却を検討する場合には、管理費や修繕積立金の状況を理解し、負担を最小限に抑えるための対策を考えることが大切です。また、売却に際してはマンションの設備や管理状況を整えることで、売れやすい状態にしておくことが重要です。

固定資産税を支払い続ける必要がある

所有権がある限り、固定資産税を支払い続ける必要があります。築年数が経過しても、固定資産税の金額は総額として減少する傾向があるものの、築50年以上であっても0円になることはありません。

固定資産税は、不動産の所有者が毎年地方自治体に対して支払う税金です。不動産の評価額に基づいて計算されるため、土地や建物の価値によって金額が異なります。築年数が経過すると、建物の劣化や老朽化により評価額が減少する場合がありますが、価値がなくなることはありません。

所有者は固定資産税の支払いを継続することで、不動産の所有権を維持できます。築年数が進むにつれて、固定資産税の負担が軽減するケースもありますが、完全に免除されるわけではないことを理解し、適切な税金の計画を立てることが大切です。

資産価値が下がる

売れないマンションは現在だけでなく、将来的にも売れない可能性が高いです。建物や設備の劣化が進み、資産価値が減少してしまうことが主な原因として挙げられるでしょう。

売れないマンションの特徴として、築年数が経過して老朽化していることや、周辺環境の変化に対応していない場合があります。また、設備や共用施設のメンテナンスが不十分なために、居住者の不満や問題が発生しているケースもあるでしょう。これらの要因により、マンションの魅力が低下し、売却が困難になることがあります。

売却が難しいと判断された場合、売却価格を下げることで買い手を引きつける試みがなされることもありますが、それでも売れないこともあります。
売れないマンションを相続した場合には、早急な対策を検討することが重要です。リノベーションやリフォームによる改装、売却方法の見直し、地域の需要に合わせた価格設定などを再度検討しましょう。

争続の原因になる可能性がある

売れないマンションの所有者が亡くなると、物件は子どもなどの相続人に引き継がれます。相続人は、所有権を引き継ぐことにより、管理費や修繕積立金、固定資産税の支払い義務を負担しなければなりません。

相続人が複数いる場合、物件の処分に関して意見が一致しないことがあり、家族間の争いの原因となる可能性も考えられます。売れないマンションの場合、相続人が物件の維持や売却に対して異なる考えを持っていることがあります。一部の相続人が売却を希望しても、他の相続人がそれに同意しない場合、物件の処分が難航するでしょう。

相続人の意見の違いにより、物件が放置される可能性もあります。管理費や修繕積立金、固定資産税の支払いが滞った場合、マンションの状態がさらに悪化する恐れがあります。
このような状況を避けるためには、相続人が争わずに円満な解決策を見つけることが重要です。遺言書があれば、相続人間でコミュニケーションを取り、合意形成を図ることができます。相続人が協力し合い、適切な対応をすることで、売れないマンションの問題を円滑に解決できる可能性が高まるでしょう。

相続放棄の注意点

相続放棄は、適切に行わなければ、法的なトラブルや予期せぬ経済的な負担が発生する可能性があります。ここでは、相続放棄を検討する際に知っておくべき主要な注意点について解説します。相続放棄の注意点を把握しておくことで、適切な対策を図れるでしょう。

期間の制限がある

相続人は相続開始を知ってから3ヶ月以内に相続放棄を決めなければなりません。3ヶ月を過ぎても相続放棄をしたい場合は、家庭裁判所に申し立てを行い、期間の延長を認めてもらう必要があります。

相続放棄期間の延長には理由が必要で、相続人の状況や事情によって判断されます。具体的には、以下のような事例が挙げられます。

・相続人が海外に滞在しているために通知を受け取れなかった

・相続財産を把握するのに時間を要する

・遺産の価値や債務状況が不明確であるために判断に時間がかかる

家庭裁判所は、相続放棄期間の伸長を申し立てた相続人の事情を考慮し、適切な対応を行います。ただし、相続放棄の期間は原則として相続開始から3ヶ月までと定められているため、期間が過ぎてしまった場合は、上記のような事情があっても延長されない可能性もあるため、注意が必要です。

相続開始前には相続放棄できない

相続放棄は、相続開始後に家庭裁判所に申述することで成立します。相続開始前に相続放棄をすることはできないため、相続を受ける意思があるかどうかは相続開始後の判断が必要です。相続放棄は相続人が法律的に相続権を放棄する手続きであり、それによって相続人が遺産を受け取ることを辞退することになります。

相続放棄は重要な手続きであり、相続人が負担を回避するために検討する場合もあります。ただし、家族間の問題や法的な手続きの複雑さを考慮し、税理士などの専門家のアドバイスを仰ぎながら慎重に判断することが大切です。

相続人全員が相続放棄すると国の財産になる

全ての相続人が相続放棄し、最終的な被相続人の財産がプラスとなる場合、特別縁故者がいない限り、その財産は国のものになります。つまり、相続人が一人もいなくなると、財産は国庫に帰属することになります。

特別縁故者とは、被相続人の療養看護につとめた人などが挙げられ、特別縁故者がいる場合は、相続放棄によっても財産が国のものになることはありません。特別縁故者によって、相続放棄された財産が相続されることになります。

ただし、被相続人の財産がマイナスとなる場合は、債務者の消滅に伴って債務も消滅します。相続人が相続放棄することによって、被相続人の債務を引き継ぐ必要がなくなります。

相続財産の管理人を選定する必要がある

相続放棄をした場合、相続人ではなくなりますが、相続財産の管理には注意が必要です。相続人が不在の場合、相続財産管理人が選任されるまで、相続財産を自己の財産と同じように管理する必要があります。

相続財産の管理人は、相続人が相続を放棄した場合や未成年者が相続人である場合に、家庭裁判所から選任される役職です。相続人が不在の場合は、相続財産の管理人が選任されることになりますが、必ずしも選任されるわけではありません。選任が行われない場合、相続財産は無人の状態となることがあります。管理人が不在で空き家が放置されることで、先述したようなリスクを伴うことになるでしょう。

保険金を受け取れない可能性がある

被相続人が生命保険の契約をしており、特定の相続人が受取人として指定されている場合、その保険金は相続財産に含まれないことがあります。つまり、保険金は相続財産の一部ではなく、受取人に直接支払われることになります。

相続放棄をしても受取人に指定された相続人は保険金を受け取ることができますが、相続人が保険金を受け取ることに対して何らかの権利を主張することはできません。

ただし、被相続人が自ら受取人として指定している場合は相続財産の対象となります。つまり、被相続人が自分自身を受取人として指定した場合、保険金は相続財産に含まれることになります。相続放棄をした相続人は、その保険金に対する財産の取得権を失うことになります。

売れない物件を処分する方法

売れない物件の処分には多くの選択肢がありますが、最適な方法を選ぶためには、物件の状態や市場の動向、税金などの要因を総合的に考慮する必要があります。ここでは、売れない物件を効果的に処分するための具体的な方法を解説します。この方法を知っておくことで、売れない物件の処分をスムーズかつ適切に行えるでしょう。

自治体に寄付する

自治体に無償で寄付することで、所有権は自治体に引き継がれるため、所有者は不動産の管理や税金の負担から解放されます。

ただし、自治体によっては予算に余裕がない場合もあるため、寄付を断られる可能性もあります。また、自治体によっては受け入れる物件の条件や審査基準が設けられている場合もあるため、注意が必要です。

売れない物件を処分する際には、自治体に寄付を申し込む前に、自治体の対応や条件を確認することが大切です。寄付が受け入れられない場合、他の方法を検討する必要があるかもしれません。

無償で譲渡をする

親族や友人に希望者がいる場合は、無償で譲渡することができます。個人間の無償の譲渡では、利益が譲渡所得税の対象外となり、譲渡者は費用をかけずに物件を処分できるのがメリットです。ただし、譲渡を受け取る側は贈与税や登録免許税などの税金を支払う必要があるため、注意しましょう。

また、譲渡先が法人の場合は、譲渡者にも譲渡所得税が課税されることがあります。この場合は、時価で売却したものとみなされ、みなし譲渡所得が発生します。
親族や友人に無償で譲渡することで物件を処分できる一方で、譲渡先が負担する税金や税金の評価額に注意が必要です。

不動産会社に買い取ってもらう

売れない物件を処分する方法として、不動産仲介会社に依頼して買い取ってもらう方法も考えられます。不動産買取を利用すると、買い手を探す手間が省け、すぐに売却できるのがメリットです。

不動産買取は、不動産会社が直接物件を買い取るサービスであり、買取価格が提示されるため、オーナーが買取価格を受け入れることで即時に売却が成立します。また、仲介手数料や広告費用も不要なため、費用面でのメリットもあります。

ただし、一般的に買取価格は市場価格よりも割安になるため、注意が必要です。売れない物件を処分したい場合には、不動産買取を検討することが一つの方法ですが、他の売却方法と比較検討し、最適な選択をすることが重要です。

まとめ

今回の記事では、売れない物件を相続するリスクや、処分の方法を紹介しました。物件によってリスクは異なりますが、リスクや注意点を把握しておくことで、相続した際に適切な対策を図れるでしょう。正しい処分方法が判断できない場合には、不動産会社や税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。