埼玉で不動産を少しでも高く売るポイント　不動産売却コラム |センチュリー21クレド

不動産を少しでも高く売る為に

不動産を少しでも高く売るためのポイントは以下の4つです。

・売却相場を調べて価格設定をする

・高く売れるタイミングを狙う

・内覧の準備をする

・欠陥や過去のリフォーム歴をまとめる

順番に見ていきましょう。

売却相場を調べて価格設定をする

不動産を少しでも高く売るための1つ目のポイントは、売却相場を調べて価格設定をすることです。
まずは自分が所有している不動産がどれくらいの価格で売却できるのかを把握するところから始めることが大切です。

相場からかけ離れた価格設定をすると売却に時間がかかってしまい、売却をするために価格を下げざるを得なくなってしまうこともあります。

売却価格の相場を調べる際には、複数の不動産会社に簡易的な査定を依頼したり、不動産取引情報提供サイトなどを利用して近隣の過去成約事例を調べる方法などがあります。

このような方法で売却価格の相場を把握したら、次は売出し価格の設定に移っていきます。
それでは、売出し価格の設定方法について詳しく見ていきましょう。

売却希望価格と売却可能価格を決める
売出し価格の1つ目の設定方法は、売却希望価格と売却可能価格を決めることです。
売却希望価格とは、売主が「この価格で売却したい」と考える理想の価格のことを指します。

一方で売却可能価格とは、売主が「この価格までなら下がっても売却して良い」と考える価格のことを指します。
つまり、売却希望価格が売出し価格の上限額となり、売却可能価格は購入希望者がなかなか見つからない場合や値引き交渉をされたときに下げられる売却の下限額となります。

売却希望価格と売却価格の最低ラインをあらかじめ決めておくと、売却が長引いた場合や値引き交渉をされた場合にもスムーズに対応することができるでしょう。

売却期限を考える
売出し価格の2つ目の設定方法は、売却期限を考えることです。
売出し価格は査定価格をもとに不動産会社と相談しながら決めることになりますが、最終決定は自分でする必要があります。

相続が発生して納税資金のために不動産を売却する場合や高齢者施設に入るために不動産を売却する場合などは、できるだけ早く不動産の売却が必要になるでしょう。

このように、不動産を売却する理由は人それぞれ異なるため、どれくらいの売却期間を想定しているかあらかじめ決めておきましょう。

想定している売却期間によって、売出し価格も変動します。不動産会社が提示する査定価格は一般的には3か月程度で売却ができるであろう価格となるため、3か月以内かそれ以上の売却期間を設定できるかどうかで売出し価格の設定方法が異なります。

3か月以内に売却したい場合の売出し価格の設定方法
まずは、3か月以内に売却したい場合を紹介します。
不動産会社が提示している想定売却期間よりも早く売却したい場合には、査定価格よりも低い価格で売りに出すのが良いでしょう。ただし、先ほど紹介した売却可能価格はあらかじめ決めておくことが大切です。

また、下限の価格については売却に関わる必要経費や住宅ローンがある場合にはローンの残高の支払いも考慮して価格設定をしなければなりません。

これらを考慮せずに売却価格を設定して不動産の売却ができた場合、手元に残った資金が思ったよりも少なく、買い換えなどの売却の目的を達成できないこともあります。
不動産を売却する目的はそれぞれなので、その後の生活に支障が出ない価格設定をすることが大切です。

3か月以上売却期間を設けられる場合の売出し価格の設定方法
次に3か月以上売却期間を設けられる場合を紹介します。
不動産会社が提示している想定売却期間よりも長い期間待つことができるのであれば、より高く売却希望価格に近い価格で購入してくれる購入希望者を待つことができます。

売却期限に余裕がある場合は売却価格の下限額ではなく、上限額で購入したいという人が見つかるまで待つのが良いでしょう。
たとえば、不動産会社から提示された査定価格が5,000万円であったとしても、チャレンジ価格として6,000万円で売りに出すこともできます。

ただし、周辺相場からかけ離れた価格設定をしてしまうと購入希望者が見つからず「売れ残っている物件」として認知されてしまうため注意が必要です。

売却を依頼した不動産会社と相談しながら戦略的に価格設定を行いましょう。

値引き交渉を前提に価格設定する
売出し価格の3つ目の設定方法は、値引き交渉を前提に価格設定することです。
先ほど紹介したように、売出し価格とともに売却可能額を事前に決めておきましょう。

販売活動をしている中で購入希望者が見つかったとしても、売出し価格通りに購入してくれるとは限りません。
そのため、販売活動をする前に売却価格の最低ラインを決めておくことで値引き交渉が入っても売るのか売らないのかを迅速に判断できます。

購入希望者が見つかった場合でも、価格交渉や手続きなどに時間をかけていると「売る気がないのか」「他の物件が見つかったらそっちにしよう」など、心変わりするケースも少なくありません。
せっかく見つかった購入希望者を逃さないためにも、判断や対応はスピーディーに行いましょう。

高く売れるタイミングを狙う

不動産を少しでも高く売るための2つ目のポイントは、高く売れるタイミングを狙うことです。
高く売れるタイミングとしては以下の2つなどが挙げられます。

・住宅ローンの金利が低いとき

・不動産市場が動く時期

住宅ローンの金利が低ければ返済額が小さくなるため、購入希望者が増えます。
また、1月～3月は新学期や会社員の異動に向けた引越しをする人が多く、1年間の中で最も不動産市場が動く時期です。

共通しているのは「購入希望者が増えるタイミング」ということです。
購入希望者が増えることで、相場よりも多少価格を上げても購入してもらえる可能性が高まります。

一般的にはこのようなタイミングがおすすめですが、地域特有のタイミングなどがある可能性もあるため売却をするタイミングについては不動産会社に相談してみましょう。

内覧の準備をする

不動産を少しでも高く売るための3つ目のポイントは、内覧の準備をすることです。
不動産の販売活動を進める中で購入希望者が見つかったときは、物件の内覧をすることになります。

すでに引越しが済んでいる場合や空き家を売却する際には不動産会社が清掃をしてくれることもありますが、居住している物件を売却する際には掃除をしておくのが良いでしょう。

掃除をすることで不動産会社の担当者や、内覧をしてくれた購入希望者に対して好印象を与えることができます。
具体的には、以下のようなポイントに気を付けると良いでしょう。

・建物の外と中両方とも整理されているか

・水まわりが清潔に保たれているか

・庭や花壇がある場合は手入れがされているか

せっかく物件を内覧しに来てくれた購入希望者に悪い印象を与えないためにも、早めに内覧の準備をしておきましょう。

欠陥や過去のリフォーム歴をまとめる

不動産を少しでも高く売るための4つ目のポイントは、欠陥や過去のリフォーム歴をまとめておくことです。
数年以内にリフォームがされている物件であれば売却価格を上げることができ、購入希望者にアピールできるポイントにもなります。

また、欠陥を伝えないと、売買が終わってから買主と揉める要因になる可能性があります。
特に築年数が経過している物件の場合には「一切欠陥がない」というのは信憑性がないと判断されてしまう可能性もあるでしょう。

欠陥や不具合などを隠せば高い金額で売却ができるかもしれませんが、引き渡し後にトラブルが発生しないように正直に伝えるようにしましょう。

相場より低い金額で売らない為に気を付ける事

相場より低い金額で売らない為に気を付けることは以下の4つです。

・信頼できる不動産会社に依頼する

・不動産会社の言いなりにならない

・高い査定価格を信用しすぎない

・欲張りすぎない

順番に見ていきましょう。

信頼できる不動産会社に依頼する

相場より低い金額で売らない為に気を付ける事の1つ目は、信頼できる不動産会社に依頼することです。
力があって信頼できる不動産会社に販売活動を行ってもらうことで、相場より低い金額で売るリスクを軽減できます。
信頼できる不動産会社を選ぶポイントについて5つ紹介します。

対象の不動産がある地域に強い
信頼できる不動産会社を選ぶ1つ目のポイントは、対象の不動産がある地域に強いことです。
対象の不動産がある地域に強い不動産会社であれば、地域特有のネットワークを活かして購入希望者を早く見つけることや、地域について詳しいため物件の良さをアピールすることもできます。

その地域についての情報量が多くなれば購入希望者に好印象を与えることもでき、売買が決まるスピードが早くなる可能性が高まります。

地域に強い不動産会社の見極め方の1つとして、宅地建物取引業者の免許番号が挙げられます。
免許の更新は5年に1度行う必要があるため、更新回数が多ければそれだけ長く地域で活動している不動産会社ということになります。
ただ、更新回数が少なくてもしっかりと対応してくれる不動産会社もあるため、あくまで参考程度に留めておくのが良いでしょう。

迅速な対応をしてくれる
信頼できる不動産会社を選ぶ2つ目のポイントは、迅速な対応をしてくれることです。
不動産の売買はタイミングが命であるため、迅速な対応をしてくれる不動産会社にするのがおすすめです。

購入希望者が見つかっても、不動産会社の対応が遅ければ逃してしまうこともあります。
そのため、質問に対する回答や査定価格を提示するまでの期間が短い不動産会社であれば、さまざまなことに迅速に対応してくれるでしょう。

提案をしてくれる
信頼できる不動産会社を選ぶ3つ目のポイントは、提案をしてくれるかどうかです。
売却検討者の希望を聞いてそれに応えるだけではなく、より良い売却方法などを提案してくれる不動産会社の方が信頼できますよね。

不動産の売却は人生で何度も経験するわけではありません。
数少ない不動産の売却を成功させるために、売れやすくするための方法や時期など細かい提案をしてくれる不動産会社を選ぶのがおすすめです。

多くの売却実績がある
信頼できる不動産会社を選ぶ4つ目のポイントは、多くの売却実績があることです。
売却の実績があれば、安心して販売活動を任せることができます。

不動産会社の売却実績についてはホームページなどで確認できるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
不動産会社によって戸建ての売却やマンションの売却など得意分野が分かれるため、対象とする物件の売却実績が多い不動産会社を選びましょう。

査定価格の根拠に納得できる
信頼できる不動産会社を選ぶ5つ目のポイントは、査定価格の根拠に納得できることです。
不動産会社の中には、媒介契約を獲得するためにわざと査定価格を高く提示する悪質な不動産会社もあります。

そのような不動産会社に任せて販売を開始すると、購入希望者がなかなか見つからず「売れ残っている物件」という印象を与えて価格を下げざるを得なくなります。
提示された査定価格の根拠を丁寧に説明できる担当者がいる不動産会社にすることで、このようなリスクを軽減できるでしょう。

不動産会社の言いなりにならない

相場より低い金額で売らない為に気を付ける事の2つ目は、不動産会社の言いなりにならないことです。
不動産会社の言いなりになって販売活動を進めてしまうと、不動産会社が売買を成約させたいタイミングで売却をすることになるため、成約価格を下げられる可能性があります。

実例としては多くはありませんが、不動産会社が購入希望者と結託して購入価格を下げた分、手数料をもらう悪質な例もあります。
信頼できる不動産会社に任せるのは大切なことですが、すべて言いなりになって販売活動を進めないようにしましょう。

高い査定価格を信用しすぎない

相場より低い金額で売らない為に気を付ける事の3つ目は、高い査定価格を信用しすぎないことです。
先ほども紹介しましたが、不動産会社の中には媒介契約を獲得するために高い査定価格を提示する悪質な不動産会社もあります。

高い査定金額を信用して販売活動をスタートしてしまうと、相場より高い金額のため当然購入希望者は見つかりづらくなります。購入希望者が見つからなければ売却が長期化し、相場よりも低い金額にせざるを得ない状況に陥ります。

不動産市場に残り続け、値下げを繰り返す物件は購入を検討している人に「何かある物件なのか」という印象を与えてしまいます。そのため、不動産会社から提示される査定金額が高くても、信用しすぎないようにしましょう。

欲張りすぎない

相場より低い金額で売らない為に気を付ける事の4つ目は、欲張りすぎないことです。
購入希望者が見つかった場合に、購入希望者の希望価格で売らずにタイミングを逃してしまうこともあります。

このようなリスクを回避するためには、先ほども紹介した「売却希望価格」と「売却可能価格」を事前に決めておくことが大切です。売却希望価格のみ決めて販売活動をしていると、その金額を超えた購入希望者が見つからないと売却できません。

購入希望者から値下げの要求などをされた場合に対応できなくなり、どんどん売却が長期化することになってしまいます。
そのため、売却希望価格と売却可能価格を決めて幅を持たせることで、相場よりも値下げした売却になるリスクを軽減できます。

売却希望価格の考えを持ちながらも、相場の価格で購入したい人が見つかった場合には欲張りすぎずに売却するのがおすすめです。

まとめ

今回の記事では、不動産を少しでも高く売却する為のポイントと相場より低い金額で売らない為に気を付けることを紹介しました。
信頼できる不動産会社を探して販売活動を任せることも大切ですが、まずは自分で地域の相場観や売却の流れについて調べておくのがおすすめです。

そうしないと不動産会社の言いなりに販売活動をすることになり、相場よりも低い金額で売却せざるを得ない状況にもなりかねません。不動産会社の言いなりにならないためにも、不動産の売却について正しい知識を身に付けておきましょう。