坂戸、川越で不動産売却をする際の売出し価格の決め方　不動産売却コラム |センチュリー21クレド

売出し価格と査定価格の違い

不動産の販売活動を始めると、売出し価格と査定価格という言葉を耳にするようになります。
価格の決め方の前に、売出し価格と査定価格の違いについて見ていきましょう。

売出し価格

売出し価格とは、売却を依頼した不動産会社が実際に不動産を売りに出すときの価格のことです。
売却する際には自分の希望の売却価格を伝えたうえで不動産会社に不動産の査定をしてもらい、希望価格や売却の期間などを不動産会社と相談しながら売出し価格が決定します。

売出し価格は最終的には売主が自由に決められますが、周辺の価格相場から外れた価格設定をすると、不動産がなかなか売れなかったり本来売れるであろう金額よりも安い金額で売ることになってしまいます。

そのため、売出し価格は査定をしてくれた不動産会社と「早く売ることを優先したいのか」「時間がかかっても高く売りたいのか」などを相談しながら慎重に決めるのが良いでしょう。

査定価格

査定価格とは、不動産を売却する際に「その不動産がいくらで売れるのか」を不動産会社が査定をした価格のことです。
対象の不動産の近隣で過去に売買された類似物件の成約価格や売出し中の不動産などを参考にして、売却する不動産の特徴や競合物件、駅周辺の開発事業などを加味して算出されます。

この査定価格は、販売活動を始めてから3か月程度で売却できるであろう価格で設定される事が多いです。
不動産価格から提示されたこの査定価格を考慮して売出し価格を決定すると良いでしょう。
また、この査定価格を算出するにあたって机上査定と訪問査定の2種類があるため、それぞれについて解説していきます。

机上査定
机上査定とは、不動産簡易査定とも呼ばれ不動産会社が対象の不動産を見ずに査定価格を概算で算出する方法です。
後述する訪問査定と比較すると、不動産会社の担当者が手間や時間をあまりかけずに査定価格を算出するため、一般的には査定を依頼してから数日で概算金額を知ることができます。

自分が売却しようとしている不動産について、価格の相場観を把握するには机上査定を利用すると良いでしょう。
不動産会社が机上査定をする際には、以下のような情報でおおよその価格を査定します。

・物件の所在地

・土地や建物の面積

・土地の形状

・前面道路の幅員

・間取り

・築年数

上記のような情報から過去の売買実績や現在売りに出ている不動産の情報、公示価格などをもとに査定価格を算出します。

訪問査定
訪問査定とは、不動産会社が対象の不動産のある場所まで足を運び、現地や周辺の調査をして査定価格を算出する方法です。
先述した机上査定を比較すると、不動産会社の担当者が実際に対象の不動産がある場所まで足を運び部屋の角度や建物の劣化状況、隣接している土地や道路の状況などを加味して査定価格が算出されるため時間がかかります。

訪問査定をしてもらうことで、その不動産会社や担当者が信頼できるのかを判断できます。
売却の査定は複数の不動産会社に依頼するのがおすすめですが、この訪問査定をしてもらい査定価格の説明に納得ができる不動産会社と媒介契約を締結するのが良いでしょう。

不動産会社が訪問査定を行う際には、机上査定で必要とした情報よりも詳細な情報や以下のような書類が必要になります。

・登記事項証明書

・登記権利証や登記識別情報

・印鑑証明書

・身分証明書

・固定資産税納税通知書

・土地の測量図

・建物の図面

上記のような書類と、机上査定と同様に売買実績や現在売りに出ている不動産の情報などから査定価格を算出します。

売出し価格の決め方

売出し価格の決め方は主に以下の3つです。

・売却希望価格と売却可能価格

・売却期限を考える

・値引き交渉を前提に価格選定する

それでは、順番に見ていきましょう。

売却希望価格と売却可能価格

売出し価格の決め方の1つ目のポイントは、売却希望価格と売却可能価格です。
売却希望価格とは、売主が「この価格で売却したい」と考える理想の価格のことを指します。

一方で売却可能価格とは、売主が「この価格までなら下がっても売却して良い」と考える価格のことを指します。
つまり、売却希望価格が売出し価格の上限額となり、売却可能価格は購入希望者がなかなか見つからない場合や値引き交渉をされたときに下げられる売却の下限額となります。

売却希望価格と売却価格の最低ラインをあらかじめ決めておくと売却が長引いた場合や値引き交渉をされた場合にもスムーズに対応することができるでしょう。

売却期限を考える

売出し価格の決め方の2つ目のポイントは、売却期限を考えることです。売出し価格は査定価格をもとに不動産会社と相談しながら決めることになりますが、最終決定は自分でする必要があります。
相続が発生して納税資金のために不動産を売却する場合や高齢者施設に入るために不動産を売却する場合などは、できるだけ早く不動産の売却が必要になるでしょう。

このように、不動産を売却する理由は人それぞれ異なるため、どれくらいの売却期間を想定しているかあらかじめ決めておきましょう。

想定している売却期間によって、売出し価格も変動します。先ほども紹介しましたが、不動産会社が提示する査定価格は一般的には3か月程度で売却ができるであろう価格となるため、3か月以内かそれ以上の売却期間を設定できるかどうかで売出し価格の設定方法が異なります。

3か月以内に売却したい場合の売出し価格の設定方法
まずは、3か月以内に売却したい場合を紹介します。不動産会社が提示している想定売却期間よりも早く売却したい場合には、査定価格よりも低い価格で売りに出すのが良いでしょう。

ただし、先ほど紹介した売却可能価格はあらかじめ決めておくことが大切です。また、下限の価格については売却に関わる必要経費やローンがある場合にはローンの残高の支払いも考慮して価格設定をしなければなりません。

これらを考慮せずに売却価格を設定して不動産の売却ができた場合、手元に残った資金が思ったよりも少なく、買い換えなどの売却の目的を達成できないこともあります。不動産を売却する目的はそれぞれなので、その後の生活に支障が出ない価格設定をすることが大切です。

3か月以上売却期間を設けられる場合の売出し価格の設定方法
次に3か月以上売却期間を設けられる場合を紹介します。不動産会社が提示している想定売却期間よりも長い期間待つことができるのであれば、より高く売却希望価格に近い価格で購入してくれる購入希望者を待つことができます。

売却期限に余裕がある場合は売却価格の下限額ではなく、上限額で購入したいという人が見つかるまで待つのが良いでしょう。たとえば、不動産会社から提示された査定価格が5,000万円であったとしても、チャレンジ価格として6,000万円で売りに出すこともできます。

ただし、周辺相場からかけ離れた価格設定をしてしまうと購入希望者が見つからず「売れ残っている物件」として認知されてしまうため注意が必要です。売却を依頼した不動産会社と相談しながら戦略的に価格設定を行いましょう。

値引き交渉を前提に価格設定する

売出し価格の決め方の3つ目のポイントは、値引き交渉を前提に価格設定することです。先ほど紹介したように、売出し価格とともに売却可能額を事前に決めておきましょう。販売活動をしている中で購入希望者が見つかったとしても、売出し価格通りに購入してくれるとは限りません。

特に戸建ての場合は値引き交渉をされる可能性が高いです。そのため、販売活動をする前に売却価格の最低ラインを決めておくことで値引き交渉が入っても売るのか売らないのかを迅速に判断できます。

購入希望者が見つかった場合には、価格交渉や手続きなどに時間をかけていると「売る気がないのか」「他の物件が見つかったらそっちにしよう」など、心変わりするケースも少なくありません。せっかく見つかった購入希望者を逃さないためにも、判断や対応はスピーディーに行いましょう。

まとめ

今回の記事では、不動産を売却する際の売出し価格の決め方について紹介しました。
売出し価格は、売却希望価格と売却可能価格をあらかじめ決めておき、売却期限と相談しながら設定するのがポイントです。

不動産会社の言い値で売却しないためにも、不動産の売却について正しい知識を身に付けておきましょう。