埼玉　机上査定と訪問査定の違い、それぞれの特徴やメリットデメリット　不動産売却コラム |センチュリー21クレド

机上査定と訪問査定の違い

不動産会社に売却の査定を依頼する際には、机上査定と訪問査定という2種類の査定方法から選択する必要があります。まずは机上査定と訪問査定の特徴と、それぞれのメリットデメリットを見ていきましょう。

机上査定のメリットデメリット

まずは机上査定について紹介します。

机上査定とは
机上査定とは、不動産簡易査定とも呼ばれ、不動産会社が対象の不動産まで足を運ばずに概算で価格を査定する方法です。
後述する訪問査定と比較すると、不動産会社の担当者が手間や時間をあまりかけずに査定価格を算出するため、一般的には査定を依頼してから数日で概算金額を知ることができます。

不動産会社が机上査定をする際には、以下のような情報をもとに概算で査定をしてくれます。

・物件の所在地

・土地や建物の面積

・土地の形状

・前面道路の幅員

・間取り

・築年数

上記のような情報から過去の売買実績や現在売りに出ている不動産の情報、公示価格などをもとに査定価格を算出します。

机上査定のメリット

査定にかかる時間が短い
机上査定の1つ目のメリットは、査定にかかる時間が短いことです。不動産会社が机上査定をする際には、現地まで足を運ばずにインターネットで調査できる範囲や自分の知見・経験をもとに査定価格を算出してくれます。

そのため、一般的には数日程度で査定価格を知ることができ、早ければ即日に教えてもらえるケースもあるでしょう。
訪問査定の場合は、不動産会社の担当者が現地に足を運び、場合によっては役所で建築基準法に抵触していないかなどを調査する必要があるため時間がかかります。

また、不動産の売却を検討している人の売却に至った経緯などをヒアリングすることに加え、売却する側も必要書類を準備する手間がかかるため、査定価格を知るのに時間を要します。
まずは概算金額でも知りたいという人は、机上査定で不動産会社に依頼するのが良いでしょう。

依頼する際に手間がかからない
机上査定の2つ目のメリットは、依頼する際に手間がかからないことです。訪問査定と違い机上査定の場合には書類の提出が必要ありません。

不動産会社がインターネットの情報や自分の経験をもとに概算金額を算出するだけなので、査定を依頼する際に不動産会社に足を運ぶ必要もなく、電話やインターネットで完結します。
日中忙しくなかなか時間が取れない人にとってはメリットと言えるでしょう。

近隣に売却の意向がバレない
机上査定の3つ目のメリットは、近隣に売却の意向がバレないことです。机上査定の場合は不動産会社が現地を確認せずに査定価格を提示することがほとんどです。
家の周りでスーツを着た人がうろうろしていたら怪しいですよね。机上査定にすることでこのようなリスクを回避できます。

机上査定のデメリット

査定の価格が概算でしかない
机上査定の1つ目のデメリットは、査定の価格が概算でしかないことです。机上査定は現地調査や役所での調査を行わずに概算で査定価格を算出する方法なので、建物の劣化状況や周辺環境などを詳しく把握することができません。

たとえば外壁や屋根の劣化状況、日当たりなどは現地で確認しないと詳細はわかりません。そのため、机上査定では正確な価格が算出されないでしょう。

悪質な不動産会社もある
机上査定の2つ目のデメリットは、悪質な不動産会社もあることです。複数の不動産会社に売却価格の査定を依頼した際に「高い金額を提示してくれた不動産会社に任せたい」と考える方も多いのではないでしょうか。

どうせ売るなら高い金額で売れる方がありがたいですよね。しかし、相場の金額とはかけ離れた金額を提示して媒介契約を獲得しようとする悪質な不動産会社もいます。

提示された高い金額で売りに出しても、長期間売れずに残ってしまい結果的に価格を下げざるを得ない状況になる可能性もあります。このような不動産会社がある可能性がある点は、注意点として覚えておきましょう。

訪問査定のメリットデメリット

訪問査定とは
訪問査定とは、不動産会社が対象の不動産のある現地まで足を運び、周辺環境の調査をして査定価格を算出する方法です。
先述した机上査定と比較すると、不動産会社の担当者が実際に対象の不動産がある場所まで足を運び部屋の角度や建物の劣化状況、隣接している土地や道路の状況などを加味して査定価格が算出されるため、時間がかかります。

不動産会社が訪問査定を行う際には、机上査定で必要とした情報よりも詳細な情報や以下のような書類が必要になります。

・登記事項証明書

・登記権利証や登記識別情報

・印鑑証明書

・身分証明書

・固定資産税納税通知書

・土地の測量図

・建物の図面

上記のような書類と、机上査定と同様に売買実績や現在売りに出ている不動産の情報などから査定価格を算出します。

訪問査定のメリット

正確な査定価格を把握できる
訪問査定の1つ目のメリットは、正確な査定価格を把握できることです。不動産会社の担当者が実際に不動産を確認してから査定を行うため、机上査定よりも正確な査定価格となります。

また、机上査定よりも詳細の情報を調査した上で査定してくれるため、不動産を売却する最適な時期や売却方法についてアドバイスをもらえることもあります。
詳細の情報を提示して査定をしてもらう訪問査定だからこそのメリットと言えるでしょう。

不動産会社の見極めができる
訪問査定の2つ目のメリットは、不動産会社の見極めができることです。机上査定では不動産会社の担当者と合わずに電話やインターネットのみで完結することもありますが、訪問査定の場合は対面で話を聞くことができます。

不動産を売却することになった経緯や希望の金額なども伝えることになるので、それを聞いたうえで不動産会社の担当者がどのような対応をしてくれるのかがわかります。
不動産の売却は何度もあるものではなく、価格も大きいため信頼できる不動産会社・担当者に任せるのがおすすめです。

訪問査定のデメリット

時間と手間がかかる
訪問査定の1つ目のデメリットは、時間と手間がかかることです。机上査定とは異なり訪問査定の場合は不動産会社が現地を確認し、また、戸建てやマンションだと建物内部も確認してもらう必要があります。

訪問査定の場合にはインターネットで一括で依頼するなどができないため、依頼した不動産会社すべてに個別で対応する必要も出てきます。
そのため、いち早く相場の価格を知りたい人や日中忙しくしている人にとってはデメリットと言えます。

近隣に売却の意向がバレる可能性がある
訪問査定の2つ目のデメリットは、近隣に売却の意向がバレる可能性があることです。訪問査定の場合は不動産会社の担当者が周辺状況を確認するために、不動産周辺をうろうろすることになります。それを見た近隣の人が売却意向に気づくこともあるでしょう。

近隣の人たちとの関係性が悪ければなおさらバレたくないと思うかもしれませんが、訪問査定の場合にはこのようなリスクを抱えることになります。

机上査定と訪問査定それぞれに向いているケース

机上査定を訪問査定のそれぞれの特徴とメリットデメリットを紹介しましたが、どのような人がそれぞれの査定方法を利用するべきなのでしょうか。机上査定と訪問査定それぞれに向いているケースを見ていきましょう。

机上査定に向いているケース

まずは、机上査定に向いているケースを3つ紹介します。

売却することが確定していない時
机上査定に向いている1つ目のケースは、売却することが確定していない時です。売却するか悩んでいる人にとって「いくらで売れるのか」は重要なポイントとなるでしょう。

不動産会社に机上査定を依頼する場合は、電話やインターネットで完結することもあるため手軽に行えます。売却することが確定していないけど相場観を知りたいという人は、机上査定を依頼するのが良いでしょう。

不動産が遠方にある時
机上査定に向いている2つ目のケースは、不動産が遠方にある時です。
遠方にある場合は不動産会社が対応できなかったり、自分たちが現地に行くのに時間がかかったり、不動産会社との日程調整が難しくなるケースがほとんどでしょう。

そのため、訪問査定で依頼をすると価格を知るのに時間がかかってしまうので、対象の不動産が遠方にある時は机上査定で依頼をするのがおすすめです。

不動産の売却が初めての時
机上査定に向いている3つ目のケースは、不動産の売却が初めての時です。
不動産の売却をしたことがない人は、どのような流れで売却が進んでいくのかわからない人が多いでしょう。

その中でいきなり訪問査定をすると、不動産の売却についての知識がない中で担当者と密にやり取りをすることになり、疲弊してしまう可能性もあります。
そのため、まずは気軽に机上査定をして、地域の相場観などを把握することから始めることをおすすめします。

訪問査定に向いているケース

次に、訪問査定に向いているケースを2つ紹介します。

売却することがほぼ確定している時
訪問査定に向いている1つ目のケースは、売却することがほぼ確定している時です。
売却することが前提で価格を知りたい場合には、机上査定ではなく訪問査定で正確な金額を把握する必要があります。
複数の不動産会社に査定を依頼する場合に、担当者の対応を見て売却をお願いする不動産会社を見極めることもできます。

売却することがほぼ確定している場合は、不動産会社の担当者と直接やり取りができる訪問査定を選択するのが良いでしょう。

売却の方法について知識がない時
訪問査定に向いている2つ目のケースは、売却の方法について知識がない時です。
対象の不動産を売却する時期や売却の方法について、正確な価格を算出したうえで不動産会社からアドバイスをもらえることがあります。

不動産会社としても対象の不動産の価格や周辺の成約事例などを細かく調査することで、売却検討者に細かくアドバイスができるようになります。
そのため、売却の方法について知識がなく不動産会社からアドバイスをもらいたい時は、訪問査定で依頼するのが良いでしょう。

訪問査定までに準備しておく事

不動産会社に訪問査定を依頼する際には、以下3つの準備をしておく必要があります。

・書類を準備する

・建物の外と中を掃除する

・売却価格の相場を調べる

順番に見ていきましょう。

書類を準備する

まずは、訪問査定に必要な書類を準備しましょう。 訪問査定の場合は机上査定とは異なり、詳細の情報をもとに査定を行います。
査定を依頼する不動産会社によって求められる書類は異なりますが、主な必要書類は以下の通りです。

・登記事項証明書

・登記権利証や登記識別情報

・印鑑証明書

・身分証明書

・固定資産税納税通知書

・土地の測量図

・建物の図面

・マンションの場合は修繕積立金がわかる資料

このほかにも、購入時の売買契約書やローン残高証明書などを求められるケースもあるため、事前に不動産会社に必要書類について確認しておきましょう。

建物の外と中を掃除する

訪問査定の場合、不動産会社の担当者が実際に現地まで足を運びます。
マンションの場合は水回りや玄関、戸建ての場合はそれに加えて庭や玄関までのアプローチ部分などをきれいにしておくことで担当者に好印象を持ってもらえます。

また、販売活動を進める中で購入希望者が見つかった場合は内覧をすることになるため、事前にきれいにしておけば直前に慌てて掃除をする必要もありません。

物件をきれいにすることが直接的に売却価格に影響するわけではありませんが、関係者に好印象を与えるためにも掃除をしておくことをおすすめします。

売却価格の相場を調べる

訪問査定をしてもらうことで正確な価格を把握できますが、不動産会社によって査定価格が異なる場合があります。
不動産会社に査定を依頼する前に自分でも相場観を調べておくことで、不動産会社から提示された査定価格が適正なのかを判断できます。

相場の調べ方には、訪問査定を依頼する前に複数の不動産会社に机上査定を依頼したり、不動産取引情報提供サイトなどを利用して過去の成約価格を調べる方法などがあります。
不動産会社から提示される査定価格を鵜呑みにしないためにも、まずは相場観を知ることから始めてみましょう。

訪問査定を受ける時のポイント

訪問査定を受ける時のポイントは以下の5つです。

・希望の条件を伝える

・建物の不具合や近隣問題を伝える

・物件の情報を詳しく伝える

・売却を検討している背景を伝える

・直近でリフォームしているかどうかを伝える

順番に見ていきましょう。

希望の条件を伝える

訪問査定を受ける時の1つ目のポイントは、希望の条件を伝えることです。
不動産会社は売却検討者の希望を叶えられるように販売活動をしていくため、希望がある場合には事前に担当者に伝えておきましょう。

具体的には、売却の時期や金額などが挙げられます。
特に、住宅ローンの残債を完済するための売却や相続税の納税のための売却など、理由があって不動産の売却を検討している場合には売却価格は重要なポイントです。

もちろん購入希望者がいて成り立つ売買なのですべての希望が叶うわけではありませんが、販売活動にも影響が出る希望の条件はしっかりと伝えておきましょう。

建物の不具合や近隣問題を伝える

訪問査定を受ける時の2つ目のポイントは、建物の不具合や近隣問題を伝えることです。建物の不具合や近隣問題を伝えておかないと、売買が終わってから買主と揉める要因となります。

表面上ではなく実際に住んでいないとわからない設備の不具合などは、不動産の売却価格に影響するポイントにもなります。隠していれば価格は高くなるかもしれませんが、その後のトラブルを回避するためにも正直に伝えるようにしましょう。

物件の情報を詳しく伝える

訪問査定を受ける時の3つ目のポイントは、物件の情報を詳しく伝えることです。概算で査定が行われる机上査定とは異なり、訪問査定はより詳細情報をもとに正確な価格査定を行います。
そのため、先述した必要書類以外にも、物件に関する情報はできるだけ細かく担当者に伝えるようにしましょう。

売却を検討している背景を伝える

訪問査定を受ける時の4つ目のポイントは、売却を検討している背景を伝えることです。売却資金が必要な理由や時期などによって価格設定も変動します。
不動産会社が提示する査定価格は、一般的に3ヵ月程度で売却ができる価格となっているため、売却をする背景によってはより高い価格でチャレンジすることもできます。

また、不動産の所有者が複数名いる場合など揉めやすいケースにも、事前に背景を伝えておくことで解決策を一緒に考えてくれるかもしれません。不動産の売却をスムーズに行うためにも、売却を検討している背景を伝えるのが良いでしょう。

直近でリフォームしているかどうかを伝える

訪問査定を受ける時の5つ目のポイントは、直近でリフォームしているかどうかを伝えることです。
直近でリフォームをしていれば査定の価格が上がる可能性があり、購入希望者にもアピールできるポイントになります。数年以内にリフォームを行っている場合は、査定をしてもらう前にその旨を伝えましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶポイント

信頼できる不動産会社を選ぶポイントは以下の5つです。

・対象の不動産がある地域に強い

・迅速な対応をしてくれる

・提案をしてくれる

・多くの売却実績がある

・査定価格の根拠に納得できる

順番に見ていきましょう。

対象の不動産がある地域に強い

信頼できる不動産会社を選ぶ1つ目のポイントは、対象の不動産がある地域に強いことです。
対象の不動産がある地域に強い不動産会社であれば、地域特有の情報やネットワークを活かして購入希望者を早く見つけることや、物件の良さをアピールすることもできます。

その地域についての情報量が多ければ購入希望者も安心して任せられるため、売買が決まるスピードが早くなる可能性が高まります。

地域に強い不動産会社の見極め方の1つとして、宅地建物取引業者の免許番号が挙げられます。免許の更新は5年に1度行う必要があるため、更新回数が多ければそれだけ長い期間地域で活動している証拠にもなります。

ただ、更新回数が少なくてもしっかりと対応してくれる不動産会社もあるため、あくまで参考程度に留めておきましょう。

迅速な対応をしてくれる

信頼できる不動産会社を選ぶ2つ目のポイントは、迅速な対応をしてくれることです。
不動産の売買はタイミングが命であるため、スピード感を持って対応してくれる不動産会社にするのがおすすめです。購入希望者が見つかっても、不動産会社の対応が遅いだけで逃してしまうこともあります。

そのため、質問に対する回答や査定価格を提示するまでの期間が短い不動産会社であれば、迅速に対応してくれるためスムーズに売却できる可能性が高まるでしょう。

提案をしてくれる

信頼できる不動産会社を選ぶ3つ目のポイントは、提案をしてくれるかどうかです。
売却検討者の希望を聞いてそれに応えるだけではなく、より良い売却方法などを提案してくれる不動産会社の方が安心できますよね。

不動産の売却は何度もあるものではありません。数少ない不動産の売却を成功させるために、売れやすくするための方法や時期など細かい提案をしてくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

多くの売却実績がある

信頼できる不動産会社を選ぶ4つ目のポイントは、多くの売却実績があることです。
売却の実績があれば、安心して販売活動を任せることができます。不動産会社の売却実績についてはホームページなどで確認できるため、事前に見ておくことをおすすめします。
不動産会社によって戸建てやマンションなど得意分野が分かれるため、対象とする物件の売却実績が多い不動産会社を選びましょう。

査定価格の根拠に納得できる

信頼できる不動産会社を選ぶ5つ目のポイントは、査定価格の根拠に納得できることです。
先ほども紹介しましたが、査定価格を高く提示してとりあえず媒介契約を獲得しようとする悪質な不動産会社もあります。
そのような不動産会社に任せてしまうと、購入希望者がなかなか見つからず「売れ残っている物件」という印象を与えてしまいます。

そうなると結果的に価格を下げて販売をすることになってしまうため、注意が必要です。提示された査定価格の根拠を丁寧に説明できる担当者がいる不動産会社にすることで、このようなリスクを軽減できます。

まとめ

今回の記事では、不動産を売却する机上査定と訪問査定の違いとそれぞれのメリットデメリットについて紹介しました。

机上査定が簡易的な査定であるのに対し、訪問査定は詳細の情報や資料をもとに正確な価格を査定する方法です。ただし、中には悪質な不動産会社もいて想定よりも低い価格で売却することになる可能性もあります。
不動産会社に査定を依頼する前に自分でも相場観を把握し、不動産会社の言い値で売却しないようにしましょう。