坂戸・川越　離婚で家を売却する時の注意点、財産分与の流れなど　不動産売却コラム |センチュリー21クレド

財産分与の注意点と流れ

離婚をする際には多くの手続きが発生しますが、財産分与もその一つです。
財産分与をする場合、まずは対象となる財産を確定しなくてはなりません。あとになって「損をした」という結果にならないよう、この時点でしっかりと取り決めることが重要です。
財産分与をするにあたっての注意点や流れについて見ていきましょう。

離婚時の財産分与とは

財産分与とは、離婚をした者の一方が他方に対して財産の分与を請求することができる制度です。夫婦が婚姻中に協力して築いた財産は、離婚時に公平な分配がなされます。財産分与に含まれるのは、不動産や自動車、預貯金、生命保険などです。
たとえば、それらの財産のうち「車は夫名義」「妻名義の貯金」など、どちらか一方の名義になっているものがあったとしても、婚姻中に得た財産は夫婦の共有財産と考えられます。

財産分与には、3つの種類があります。

清算的財産分与	夫婦が婚姻中に共同で築いた財産は、公平に分配するという考え方に基づく精算。一般的にイメージされている財産分与のこと。
扶養的財産分与	離婚により生計を維持できない元配偶者の生活保障。
慰謝料的財産分与	離婚の原因を作ったことに対する慰謝料としての意味を含むもの。

財産分与の額については、公平な分配（清算的財産分与）を基に、離婚後の生活保障（扶養的財産分与）や離婚の原因を作ったことへの損害賠償（慰謝料的財産分与）を考慮し、夫婦間で決めていきます。夫婦の間で協議が調わなければ、家庭裁判所へ申し立てることとなるでしょう。

財産分与の注意点

離婚時に財産分与を行う際、気を付けたい注意点があります。それらを把握しないまま手続きを進めてしまうと、トラブルになりかねません。しっかりと確認をしておきましょう。
財産分与の注意点は、次の5つです。

①財産隠しを見逃さない

②財産分与を請求できるのは、離婚から2年以内

③不動産の名義と住宅ローンの名義は別

④マイナスの財産も財産分与の対象となる

⑤一方が家を引継ぎ、他方がローン支払いを担う場合リスクが伴う

①財産隠しを見逃さない
公正な財産分与をするためには、夫婦間の財産を全て明確にすることが重要です。もちろん、双方が誠実に必要資料を提出したうえで財産分与の計算ができれば問題ありません。しかし、少しでも財産分与の金額を減らすために、提出すべき資料を出さず財産隠しがなされるケースは考えられます。

財産が存在することを証明できないと、財産分与は請求できません。預貯金や生命保険、証券口座など相手が警戒して隠す前に、あらかたの証拠を集めておくのが得策でしょう。
財産隠しをしやすい預貯金については、弁護士会照会という制度が法律で設けられており、弁護士に依頼をすれば銀行口座の残高を調べることができます。

②財産分与を請求できるのは、離婚から2年以内
財産分与は、離婚後でも分与を請求することは可能ですが、離婚から２年が経過すると家庭裁判所に申立てをすることができなくなります。どのような理由であっても、原則として請求できる権利がなくなってしまうため、注意が必要です。
ただし、2年以内に協議や調停などで財産の引き渡しを求める権利が確定した場合、権利の期限は確定した時点から10年になります。

③不動産の名義と住宅ローンの名義は別
家を財産分与する場合は、不動産の名義と住宅ローンの名義は別物であることを理解しておかなければなりません。不動産の名義のみ変更をして、ローンの名義はどうするか決めていなかったということになれば、後々トラブルになる可能性がでてきます。

不動産の名義人が妻、住宅ローンの名義人が夫というケースで、離婚時に夫が財産分与で家を受け取ったとしましょう。コツコツとローンを支払い続けて完済したとしても、不動産名義人を妻のまま名義変更をしていなかったら、家の所有権を主張されてしまうかもしれません。不動産と住宅ローンの名義は、離婚前にしっかりと確認をし変更すべきか検討をしましょう。

④マイナスの財産も財産分与の対象となる
借金などマイナスの財産も、婚姻中の家計から出たものである場合は当然財産分与の対象となります。具体的な例を挙げるとしたら、家族で使用していた車のローンや家族で住むために購入した家のローン、子どもの学費ローンなどです。

ただし、婚姻前に借入をしていた場合や自分自身の利益のためにした借金は、共同生活の中で必要だったものではないため、対象にはなりません。

⑤一方が家を引継ぎ、他方がローン支払いを担う場合リスクが伴う
財産分与で夫から妻が家を譲り受け、残っている住宅ローンは夫が支払うというケースは大変多いパターンです。しかし、これには相当のリスクが伴うため注意が必要です。

自分が住まない家のローンを、夫が支払い続ける確証はありません。住宅ローンを払うと約束はしたものの支払いが滞るというケースは、頭に入れておくべきでしょう。支払いが滞れば、金融機関の申立てにより住宅が競売にかけられてしまうこともありえます。

財産分与の流れ

財産分与の手続きは、前述の注意点をしっかりと頭に入れたうえで進めていきましょう。ここからは、財産分与の流れについて解説していきます。

財産分与をするにあたっては、まず対象となる財産を確定しなければなりません。財産となりえるもののリストアップから始めましょう。
財産分与の対象は、夫婦が婚姻中に協力して築いてきたもの全てです。それには、プラスの財産もマイナスの財産も含まれます。相続により取得した財産や婚姻前から持っていた財産、別居中に作った財産などは含まれません。

リストアップをし終えたら、そこに金額を書き込んでいきましょう。夫の財産、妻の財産それぞれ明確に出すことができれば、そこから話し合いを始めます。

財産分与には、清算的なものだけではなく、扶養的なものや慰謝料的なものを加味していく必要があります。単純に2分の１になることは少ないため、話し合いは必須となってくるでしょう。
夫婦間の話し合いでは決まらなかった場合は、家庭裁判所に決めてもらうことになります。複雑でトラブルになりやすいのが不動産の財産分与です。こちらは後の章で詳しく説明します。

話し合いがまとまったら、離婚協議書を作成しましょう。取り決めが守られなかった場合などを考慮し、決まった内容については公正証書で残しておくことをおすすめします。話し合いがまとまり公正証書の作成を終えたら、正式に離婚届を提出しましょう。

離婚で家を売るタイミング

複雑でトラブルになりやすいとお伝えしてきた不動産の財産分与。離婚で家を売却する場合、タイミングが重要になってきます。
家を売る時期は、大きく分けて離婚前・離婚後の選択肢がありますが、どちらのタイミングが良いのかは人によって異なるため、見極め方や注意点を見ていきましょう。

離婚前の売却がおすすめな人

離婚前売却のメリットは、必須となる夫婦間での話し合いがスムーズに進みやすいことです。家の売却には時間も労力もかかります。離婚をしてからも複雑なやりとりが続くのは非常にストレスが溜まるでしょう。やり取りをする不動産会社も、夫婦である期間に手続きできる方が対応しやすいはずです。

離婚前の売却がおすすめな人は、以下の通りです。

①家が売却をするまで離婚を待てる人

②全てをスッキリさせて再スタートを切りたい人

③離婚後に起こりえるトラブルを避けたい人

①家が売却をするまで離婚を待てる人
家の売却を成立させるためには、何ヶ月もの期間を必要とする場合があります。買い手が見つからないことには次のステップへ進めないため、スケジュールは非常に立てにくいでしょう。

離婚前に家を売るということは、売却完了まで離婚を待てることが前提。離婚をすることは決まっているのに、何ヶ月もを同じ家で過ごさなければならないかもしれません。一刻も早く別れたいと思っている方には向かない方法です。
上記の通り家庭内の状況によりますが、売却完了までは離婚を待てる人には離婚前の売却がおすすめでしょう。

②全てをスッキリさせて再スタートを切りたい人
不動産を売却するにあたっては、お互いの同意が必要です。離婚後の売却を選択すると、離婚をした後も元配偶者と頻繁に連絡を取り合う必要性がでてきます。離婚前のタイミングの方が、話し合いをスムーズに進めやすいでしょう。
離婚をしたら全てをスッキリさせたい人は、離婚前に売却をしておくことで気持ちよく再スタートを切れるのではないでしょうか。

③離婚後に起こりえるトラブルを避けたい人
離婚後のトラブルを避けたい人も、離婚前の売却がおすすめ。離婚後は、少なからず連絡のやり取りがむずかしくなるものです。面と向かってしっかりと話し合う機会がないまま、売却を進めてしまうとトラブルになりかねません。

不動産の売却は大きなお金が動きます。売却時に発生した費用負担や同意のないまま進められていた売却金額など、トラブルになる内容が多々あるため注意が必要です。

離婚後の売却がおすすめな人

離婚後売却のメリットは、焦らず売却を進められることではないでしょうか。売却が完了しない限り離婚できないとなれば、早さを優先して有利な交渉ができなくなる可能性がでてくるかもしれません。
家を売却するにあたって、結論を出すのに時間がかかりそうな場合も離婚後の売却を検討してみましょう。

離婚後の売却がおすすめな人は、以下の通りです。

①一刻も早く離婚したい人

②少しでも高く家を売りたい人

③離婚後も連絡を取ることに抵抗がない人

①一刻も早く離婚したい人
前述の通り、家を売却するには時間を要します。一刻も早く離婚したいという人は、離婚を成立させてから売却の手続きに進むというのも一つの方法です。
ただし、一刻も早く離婚したいということは、感情的部分などを含めトラブルになりやすい状況である可能性が高いでしょう。離婚後の売却で金銭的面など揉め事が増えないように注意が必要です。

②少しでも高く家を売りたい人
離婚後の売却であれば、焦ることなく売却活動に専念できます。売却に向けてじっくり時間をかけることで、高値で売ることのできる可能性が高くなるのはメリットといえるでしょう。
少しでも高く売ることを重視している人には、離婚後の売却がおすすめ。離婚協議中は離婚手続きも進めなくてはならないため、どうしても集中できませんが離婚後であれば査定から売却完了まで腰を据えて進めていけるでしょう。

③離婚後も連絡を取ることに抵抗がない人
離婚後でも連絡を取り続けることに抵抗がない人や、婚姻関係は解消しても引き続き良い関係を保っていくとお互いが了承している人は、焦らずにタイミングを見計らって売却することが可能でしょう。

ただし、どちらか一方が住み続ける予定のある場合であれば問題ありませんが、たとえ誰も住んでいない家だとしても、固定資産税と都市計画税が発生します。離婚後、双方ともに住む予定がなければ、なるべく早く不動産会社へ相談をして売却するのが得策でしょう。

離婚時に家を売却する際の確認事項

離婚することが決まり、家を売却しようとなった際には必須で確認をすべき事項があります。
不動産は大きなお金が動くもののため、トラブルが発生しやすくなるのは致し方ありません。トラブルを避けるには、確認事項をもれなく調べて、しっかりと把握しておくことが必要です。

住宅ローンは残っているか

家を売却するにあたって、住宅ローンの有無は必ず確認しなければならない事項です。有無だけではなく、残債の正確な金額も把握しておきましょう。

正確な残債額については、残高証明書や返済計画書で確認が可能です。紛失をした場合は、金融機関に問い合わせて再発行をしてもらいましょう。
ローン残債の正確な額は、売却をした際にローンが完済できるか否かという重要な内容に関わってきます。それによって売却方法が変わってきますので、今後の見通しをつけるためにも事前にしっかりと把握しておく必要があります。

名義人は誰になっているか

名義人が誰になっているかは、不動産と住宅ローンの両方について確認をしましょう。不動産と住宅ローンの名義人は全く別物ですのでそれぞれの確認が必要です。

家の名義人には、単独名義と共有名義という2つのパターンがあります。単独名義は、夫婦どちらか一方が名義人になっていること。共有名義は夫婦で名義人になっているケースです。

家の名義人を調べる理由は、名義人＝権利者であり、売却をするにあたって誰に権利があるかを確認するため。共有名義であれば、住んでいるのが片方であっても双方の同意なしには売却ができません。

不動産名義人の調べ方は家の購入が2005年以前の場合、登記済証で確認可能。2005年以降に購入した場合は、登記済識別情報通知という名義人に届く書類で確認できます。登記事項証明書でも名義人を調べることは可能で、オンライン申請もできるため便利です。

住宅ローンも、同じく登記事項証明書で確認ができます。返済義務が誰にあるのかを知るために必要ですので、こちらもしっかりと把握をしておきましょう。

不動産の売却相場を確認する

売却予定の不動産がどれほどの金額で売れるのか、相場を確認しておくことも欠かせません。周辺の相場観を知るためには、査定を受けましょう。査定には大きく分けて机上査定と訪問査定の2通りがあります。

机上査定は、取引事例比較法を用いて査定額を算出したもの。類似物件の過去の売買価格や査定時の市場状況などデータで分かる情報で査定をする方法です。簡易査定ともいわれ、短時間で査定額を算出できるという特徴があります。
机上査定のみだと実際の家の状態が分からないため、査定額に差が生じやすく正確な価格は把握しにくいでしょう。

実際の売却価格により近い査定額を算出するには、訪問査定が必要です。
訪問査定では、実際に現地へ赴き土地や建物を細かく確認するため精度の高い査定額が提示されます。データだけではわからない、実際の日当たり状況やシロアリ被害などの瑕疵もチェックできることで、査定額はより正確なものになるでしょう。

机上査定、訪問査定ともに、基本的には料金がかかりません。離婚による売却の場合は、できるだけ正確な数字を把握しておくためにも訪問査定がおすすめです。

まとめ

住宅ローンを支払い中の夫婦が離婚する場合、家をどうするかは大きな問題になります。
離婚時の財産分与では不動産も対象となりますが、高額な不動産はどうしてもトラブルや揉め事の元となりやすく、扱いが非常にむずかしいのは否めません。

ローンが残る住宅でも売却は可能です。不動産や住宅ローンの名義、残債や査定額などをしっかりと調べ、無理なく売却できるように進めましょう。

売却をするタイミングも重要です。家を売るタイミングは、大きく分けて離婚前・離婚後の選択肢がありますが、どちらのタイミングが良いのかは人によって異なります。失敗や後悔のないように、ご自身がどちらのケースに当てはまるかを見極める必要があります。
財産分与には離婚が成立してから2年という期限があることも忘れず、進めていきましょう。